光華國小電梯大樓  新莊買屋 / 新莊買房 - 1017四海一家高樓4房洪金寶商圈法拍諮詢代標

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~1708 萬~~1368 萬
參考單價：24.74 萬/坪
地址：新北市新莊區西盛街 188號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號： 113廉118109
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：四海一家
格局： 4+4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：55.3 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.75 坪
附屬建物面積：3.72 坪
共同使用：11 坪
其他面積：8.83 坪
土地面積：6.7 坪
樓別/樓高： 15樓 / 15樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：光華國小.福營國中
生活機能：西盛市場洪金寶商圈
附近交通：丹鳳捷運站福祿新城一公車站
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段便利：位於西盛市場核心，鄰近洪金寶商圈，生活機能成熟，有超市、便利店等，交通便利可達捷運丹鳳站。 2. 價格優勢：目前標價為第 3 拍，相較首拍底價（2134 萬）大幅下殺，折讓幅度約 36%，對於預算有限的買家具吸引力。 3. 屋況格局：高樓層（15 樓），視野與採光通常較好；4 房 2 廳 2 衛大格局，坪數達 55.3 坪，適合大家庭。 4. 貸款資源：有配合法拍專戶銀行，可提供高成數低利房貸方案，降低購屋門檻。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已達 34 年，屬老舊大樓，未來維修成本可能增加，且貸款年限可能受限。 2. 無法勘鑑：房屋已被查封停電，無法進入內窺檢查，內部管線、漏水或結構狀況完全未知。 3. 增建爭議：存在未辦保存登記之違建（8098 建號），拍定後無法登記，且面臨拆除風險，無法就增建面積主張權利。 4. 額外負擔：管理費積欠數月，且屋內可能有遺留雜物需自行清理。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：因價格低於市價，若未來區域發展或拆除違建補償有利，可能有投資獲利空間。 2. 自主改造：若買家具備自行裝修或處理違建問題的能力，可打造符合個人需求的住家。 3. 政策補助：法拍屋有時可適用特定的購屋優惠或貸款專案，降低財務負擔。
威脅 (Threats)	1. 法律風險：違章建築占用法定空地，遭主管機關依法拆除之風險由買家承擔，可能產生額外費用。 2. 產權瑕疵：雖標示保證產權清楚，但增建部分無法移轉登記，產權不完整，未來轉手可能受限。 3. 隱藏問題：無法看屋，若內部藏有結構安全疑慮或重度水患，修復成本恐超出預期。 4. 競價風險：雖為第 3 拍，但若最後無人得標可能再行酌減，但也可能出現高價競爭，需設定心理價位。

物件評論

此物件適合風險承受度較高、具備裝修或處理法律糾紛能力的買家，對於首次購屋或求穩的家庭則建議審慎評估。

主要理由如下：

價格折讓幅度大： 從首拍至第 3 拍，價格從 2134 萬降至 1368 萬，折讓幅度顯著，若最終能以標價得標，單價優勢明確。
核心風險需釐清： 最大的盲點在於「違建拆除風險」與「無法看屋」。法院公告明確指出違建部分無法登記且有拆除之虞，這代表買家需自備預算處理或接受此面積損失，不可被廣告中「保證產權清楚」字樣誤導，一切以法院裁定為準。
居住成本考量： 除買房成本外，需預留管理費欠款、雜物清理及後續裝修之資金，實際持有可能性高於市面同級住宅。

建議在投標前，務必委託專業人士詳細評估違建拆除風險與隱蔽工程問題，並設定堅定的上限價，避免盲目出價。

問與答

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